Dynamiques Foncières et Nouvelles Configurations Urbaines – DyFU

Ce projet de recherche part du constat d'un relatif abandon du champ du foncier en économie urbaine. La question foncière reste pourtant indispensable à la compréhension des phénomènes urbains. De plus, la mise à disposition de bases de données jusque-là difficilement accessibles autorise des analyses plus systématiques des transactions sur les marchés fonciers urbains. L'objectif de ce projet est donc d'effectuer une lecture des configurations urbaines émergentes à partir de la prise en compte des dynamiques foncières. Cette question sera traitée à partir des deux grandes évolutions de la morphologie des villes : l'étalement urbain et l'émergence de nouvelles centralités. La première partie de ce projet cherche à analyser dans quelle mesure il est possible de relier le phénomène d'étalement urbain aux dynamiques foncières. Cette étude sera menée en trois temps : d'abord l'analyse des formes de l'étalement, puis celle de ses trajectoires, enfin sera prise en compte l'influence des politiques de maîtrise de l'étalement sur les prix fonciers. L'étalement peut être considéré comme un état d'urbanisation à faible densité. Il se manifeste par une grande diversité de formes, caractérisées par des différences en termes de densité, de continuité avec le bâti existant, mais aussi de types de populations. L'hypothèse est que les mécanismes fonciers permettent d'effectuer une lecture de cette diversité morphologique. La méthode adoptée consistera alors à croiser des données sur les transactions foncières avec des données sur les usages du sol et les types de populations concernées par la périurbanisation. L'étalement est aussi un processus d'extension de la surface urbanisée. Celle-ci ne se fait pas de manière isomorphe, mais adopte plutôt des directions privilégiées. Ces « trajectoires » de l'étalement sont de plus sujettes à bifurcations, du fait de l'apparition de phénomènes de saturation de certains espaces. Dès lors, l'analyse des dynamiques foncières est particulièrement adaptée à la détermination de ces trajectoires. Il s'agira d'effectuer sur longue période (35 ans) une lecture de l'inscription de l'urbanisation sur le territoire, et de l'expliquer à partir des caractéristiques des transactions foncières. Les politiques d'urbanisme sont aujourd'hui orientées vers une maîtrise de l'étalement. La raréfaction de l'offre foncière qui en résulte implique un accroissement potentiel des prix. Ce phénomène peut être sélectif et concerner certains territoires plus que d'autres. L'objectif est donc ici d'analyser l'influence des politiques d'urbanisme sur les prix fonciers et, partant, sur les dynamiques de peuplement urbain. On reliera les données sur les transactions foncières aux données sur les politiques d'urbanisme (zonage des PLU, notamment), réunies au sein d'un Système d'Information Géographique. Cette analyse sera complétée par une étude plus qualitative sur un certain nombre de cas, menée au moyen d'enquêtes auprès de décideurs. AU-delà de l'étalement, les configurations urbaines émergentes sont caractérisées par la recomposition des centralités. La recherche de nouvelles centralités s'effectue à plusieurs échelles. D'abord, à l'échelle de la ville-centre, on assiste à une accélération du phénomène de retour au centre, amplifié par les politiques de réhabilitation des centres historiques. Cette évolution s'accompagne d'un risque de gentrification dû à l'accroissement des valeurs foncières. Pour un certain nombre de villes-centre, nous analyserons des données foncières en lien avec des données socio-démographiques, complétées par les modalités de requalification de l'immobilier central, pour évaluer l'ampleur et les modalités de ces phénomènes. Ensuite, à l'échelle de l'agglomération, l'extension urbaine produit à la fois l'intégration à l'agglomération de bourgs anciens et l'émergence de nouveaux centres périphériques d'emploi. Cette évolution pose notamment la question du caractère complémentaire ou substituable des emplois pér