Des liens invisibles. Le réseau international d'investissements immobiliers et leur impact sur les marchés du logement – INTREALES

La quantification de la propriété internationale et de la compréhension de la structure du réseau nécessite une mise en transparence des actionnaires d'entreprises immobilières. Cette mise en transparence nécessite l'exploitation de nouvelles bases de données, le cas français étant privilégié dans un premier temps au regard de l'accès aux données. Premièrement, il s'agit d'exploiter le registre des bénéficiaires effectifs. Depuis 2017, les entreprises doivent déclarer leurs bénéficiaires effectifs à l'administration fiscale. Deuxièmement, les données du cadastre français sont exploitées afin d'identifier l'univers des entreprises immobilières possédant au moins un actif immobilier en France, entre 2011 et 2023. Utilisant les méthodes d'économie urbaine, les biens sont évalués au regard de leurs caractéristiques dans l'objectif de calculer la valeur monétaire du patrimoine possédé par des résidents étrangers. La mise en transparence des actionnaires d'entreprises est l'étape clé du projet INTREALES, car elle est le pré-requis à toute analyse causale de ces investissements sur les marchés immobiliers locaux.

Pour mesurer les effets des investissements internationaux sur les prix immobiliers locaux, la vacance de logements ou encore les caractéristiques des locataires, deux méthodes distinctes sont identifiées. D'une part, nous souhaitons identifier des distorsions dans les conventions fiscales bilatérales, afin de mesurer un changement dans la fiscalité immobilière des résidents de pays spécifiques. En se basant sur les localisations privilégiées propres aux résidents de ce pays en amont de ces modifications de conventions fiscales, nous pourrions distinguer des marchés susceptibles d'être affectés par ces investissements. À partir de cette distinction, nous pourrons ainsi utiliser les méthodes classiques d'analyse causale. D'autre part, nous envisageons d'identifier des différences propres aux entreprises basées sur le pays de résidence des actionnaires, afin d'identifier les réponses comportementales d'une distorsion de la fiscalité immobilière. Cette approche sera privilégiée pour mesurer les effets sur les décisions prises dans le processus de sélection des locataires.

Le registre des bénéficiaires effectifs est incomplet pour pouvoir fournir des informations pertinentes sur la propriété immobilière internationale. En effet, son exploitation permet de couvrir moins de la moitié du patrimoine immobilier possédé par des entreprises à Paris (hors bailleur social). Près de deux tiers de la propriété demeure ainsi opaque, limitant fortement les possibilités d'analyses. Néanmoins, à partir de cette exploitation, nous avons identifié une faiblesse de ce dispositif, liée à la définition d'un bénéficiaire effectif. En effet, la définition française considère comme bénéficiaire effectif toute personne possédant au moins 25% des parts de l'entreprise ou des droits de votes. En conséquence, les actionnaires possédant moins de 25% n'ont aucune obligation de déclaration auprès de l'administration fiscale. Il en résulte une sous-déclaration des bénéficiaires effectifs, particulièrement pour les entreprises possédant un patrimoine immobilier important. À ce stade, il est toutefois impossible de déterminer si cette sous-déclaration résulte simplement d'une dilution des parts d'entreprises pour les entreprises immobilières importantes, ou bien une optimisation de la structure interne des parts de l'entreprise afin de ne pas déclarer les actionnaires, limitant ainsi l'effort de transparence.

Néanmoins, à partir de l'exploitation des données du registre des bénéficiaires effectifs, plusieurs constats préliminaires peuvent être dressés. La propriété internationale représente près de 15% de la valeur assignée, des valeurs comparables à Londres et Singapour, mais en deçà de Dubaï. La propriété internationale se concentre au sommet de la distribution des entreprises en termes de richesse. Par ailleurs, on note que les pays faisant l'objet d'une convention fiscale avantageuse au regard de la fiscalité des revenus immobiliers et du capital immobilier, font partie des pays possédant la plus grande valeur de biens immobiliers parisiens. Néanmoins, il est à ce stade difficile d'estimer l'effet réel de ces conventions fiscales sur le volume d'investissement.

Pour palier le manque d'informations concernant les propriétaires de parts d'entreprises immobilières, une nouvelle approche a été retenue. En se focalisant sur les Sociétés Civiles Immobilières, véhicule d'investissement privilégié en France, il est possible d'identifier les propriétaires de parts sociales en exploitant les statuts légaux des entreprises. En exploitant ces documents par les méthodes d'extraction d'informations, le projet vise à constituer un registre des actionnaires d'entreprises immobilières françaises depuis 2011, permettant ainsi à mettre en transparence la propriété immobilière et mesurer la propriété portée par des résidents internationaux. Ce travail de mise en transparence apporterait deux nouvelles possibilités. D'une part, une meilleure couverture des entreprises pour la mise en transparence de la propriété internationale, afin de contourner l'absence de déclarations pour les individus possédant moins de 25% de parts sociales. Par ailleurs, cette approche permettra de mesurer la qualité des déclarations et évaluer l'efficacité du registre des bénéficiaires effectifs français. D'autre part, ces données nous permettront de reconstituer les actionnaires d'entreprises immobilières depuis 2011, offrant ainsi des informations sur une période non couverte par le registre des bénéficiaires effectifs.

Le projet vise à termes à produire trois rendus scientifiques distincts. Premièrement, un article visera à quantifier et décrire la propriété internationale immobilière dans le cas français. Reposant sur l'exploitation de nouvelles données, l'article proposera une nouvelle mesure dans le cas parisien, tout en documentant l'hétérogénéité en fonction du marché considéré. Alors que la littérature actuelle se focalise sur les métropoles internationalisées telles que Singapour, Dubaï ou Londres, peu de travaux se sont intéressés à des marchés différents, tels que les marchés touristiques ou ruraux. La France, de par sa diversité territoriale, offre la possibilité de mesurer le degré de propriété internationale pour des typologies de marché différentes. Deuxièmement, un article co-écrit avec LMU Munich, vise à établir la structuration du réseau d'actionnaires internationaux. Croisant les données françaises aux données britanniques, il s'agira de mesurer la propriété conjointe pour certaines entités dans différents pays. Par ailleurs, il s'agira de décrire la potentielle structuration spécifique de ces entreprises. Troisièmement, un article étudiera les effets des investissements internationaux sur les marchés immobiliers locaux, à partir du registre des actionnaires créé.

L'immobilier est devenu un actif d'investissement international qui passe souvent par des sociétés anonymes situées dans des paradis fiscaux. Des données ont permis d'identifier le roi de Jordanie, des ordres religieux, des oligarques russes et le président des Émirats arabes unis comme étant les bénéficiaires effectifs de ces investissements. Mais ces exemples résistent-ils à un examen quantitatif ? Qui se cache derrière les investissements immobiliers réalisés par des sociétés établies dans des paradis fiscaux ? Comment le réseau international de propriétaires est-il structuré ? Quels sont ses effets sur les villes, par exemple sur les prix de l'immobilier, le niveau des loyers et l'inoccupation des locaux ? L'investissement immobilier dans les paradis fiscaux conduit-il à une construction axée sur des biens haut de gamme plutôt que sur les besoins de la population locale ? Le projet "Des liens invisibles. Le réseau international d'investissements immobiliers et leur impact sur les marchés du logement" apporte des réponses à ces questions. Pour ce faire, une équipe internationale de chercheurs spécialistes des investissements immobiliers internationaux s'associe pour éclairer le marché immobilier international d'une perspective transnationale. Le projet comporte trois volets. Premièrement, nous quantifions les investissements immobiliers internationaux en provenance des paradis fiscaux dans cinq pays d'origine pour lesquels nous disposons de données : France, Allemagne, UK, Norvège et USA. Nous apporterons une estimation globale de la richesse immobilière dans les paradis fiscaux sur la base des fuites provenant des paradis fiscaux (Module 1, Quantification). Deuxièmement, nous décrivons la structure de l'investissement immobilier international. Nous créons des données sur les chaînes de propriété des entreprises à l'origine de ces investissements et décrivons le réseau international qui en résulte afin d'expliquer comment il dissimule la (dé)centralisation de la propriété (Module 2, Structure). Troisièmement, nous nous intéressons à l'impact de l'investissement immobilier international sur les économies d'accueil. Nous apportons des preuves de son impact sur les prix de l'immobilier et les niveaux de loyer (Package 3, Impacts). Le projet fournira des données pertinentes sur la taille du marché immobilier détenu par des structures invisibles, son importance dans les différentes économies d'accueil, ainsi que sa croissance dans le temps. Nous montrerons également comment les investissements immobiliers internationaux interagissent avec les objectifs politiques et de logement de la ville d'accueil. Les analyses seront publiées dans des articles académiques. Nous organiserons un atelier sur les investissements immobiliers internationaux ainsi que des séminaires à Paris et à Munich et nous diffuserons les résultats via le EU Tax Observatory.