CE41 - Inégalités, discriminations, migrations

Inégalités patrimoniales et dynamiques du marché du logement : Comprendre le Régime d’Inégalités Spatiales liées au marché IMMObilier (CRISIMMO) – WIsDHoM

Inégalités patrimoniales et dynamiques du marché du logement

Comment la réforme de l'Etat providence (capitalisation et actifs des ménages), la volatilité du marché, l'inflation, influent sur la géographie des inégalités sur les marchés immobiliers? Depuis les années 1990, les prix ont augmenté plus vite que les revenus, devenant un facteur de polarisation et de vulnérabilité. On analyse le lien entre inégalité socio-spatiale et capitalisation, instabilité et vulnérabilité des marchés.

Une étude empirique des facteurs de renforcement des inégalités, conceptualisée comme rétroaction entre des prix, des types de marchés et les régimes de financement du logement.

Dans quelle mesure la division sociale de l'espace et les inégalité sociale contemporaine sont façonnées par le rapport que l'on entretient avec les marchés du logement, et leur stratification spatiale ? Nous faisons l'hypothèse que le flux d'investissements immobiliers et la production de logements résidentiels sont fondés sur l'intensification de la stratification financière des inégalités urbaines au niveau des quartiers. Cette stratification socio-spatiale complexe est ce que nous appelons un régime de financement du logement (HFR), ou un système d'incitations nationales et locales à l'accès au crédit associé à la variabilité spatiale des revenus et des prix du logement. En utilisant des données désagrégées sur les transactions immobilières, des enquêtes auprès des ménages et des informations sur la mobilité résidentielle des propriétaires, nous analysons les trajectoires économiques, spatiales et financières des ménages par rapport à la dynamique des prix du logement dans trois villes françaises (Paris, Lyon, Avignon). Ce projet permet de mieux comprendre comment les régimes de financement du logement (HFR) jouent «sur le terrain«, à la fois en reliant la dynamique financière des marchés résidentiels à la production d'inégalités socio-spatiales au niveau local, et - à son tour - comment les circonstances collectives que les acheteurs individuels répercutent sur le marché au sens large.

- Notre analyse comparative s'appuie sur des études de cas à Paris, Lyon et Avignon afin de caractériser les prix, les revenus et d'autres variables d'intérêt parmi les zones urbaines fonctionnelles.
- Un inventaire a été réalisé afin d'identifier les principales infrastructures de marché qui permettent les stratégies d'accumulation de biens immobiliers à différentes échelles (prêts à taux zéro, subventions à l'investissement locatif et incitations fiscales, législation locale en matière de construction. Les entretiens avec les principales parties prenantes visent à approfondir notre compréhension des politiques locales du logement et de leur mise en œuvre.
- Pour analyser la structure spatiale locale de l'accessibilité financière, nous intégrons différents jeux de données, qui ont jusqu'à présent été étudiés séparément. Les données relatives aux transactions sont collectées par la Chambre des notaires et stockées dans les bases de données BIEN et PERVAL, ainsi que par le ministère français des finances publiques qui fournit des données cadastrales et fiscales (ensemble de données DVF) en source libre. Nous procédons à l’analyse spatiale locale du marché (grille de 200 m, grille de 1k et municipalités), en assurant la robustesse des techniques d'agrégation et de tirer des conclusions sur la stratification spatiale à une échelle d'analyse plus fine.
- Pour analyser les diverses formes d'accumulation d'actifs, nous classons les profils des propriétaires selon des indicateurs de constitution d'actifs, en utilisant des données individuelles liées à la taxe foncière et des données désagrégées de la Caisse d'allocations familiales (accès aux données individuelles pour 2,3 millions de ménages). Des études plus détaillées sont ensuite menées dans des quartiers ciblés, à l'aide d'une enquête auprès des ménages.

- Nous caractérisons l'accessibilité financière des ménages médians comme un point d'entrée pour évaluer l'inégalité socio-économique dans la boucle de rétroaction, en commençant par la mesure du ratio prix/revenu.
- Nous analysons le contexte dans lequel l'accessibilité financière contraint les trajectoires résidentielles des ménages par l'inflation des prix des logements et la volatilité du marché.
- Nous utilisons la part des revenus de l'investissement en capital dans le revenu d'un ménage comme une approximation pour observer les conditions locales d'accumulation de la richesse.

Résultats préliminaires : les modèles spatiaux de vulnérabilité que nous commençons à identifier dans nos études de cas montrent comment les ménages propriétaires sont affectés par le risque de baisse des prix ou par une inflation des prix inférieure à la moyenne. Cela contredit l'hypothèse des bénéfices de l’accumulation patrimoniale (Asset-based welfare) des ménages les plus pauvres. Les études de cas montrent que la vulnérabilité est un processus à multiples facettes, qui est façonné par une combinaison de ratios dette/valeur élevés, de risque de baisse de la valeur des propriétés, de discrimination sociale ou raciale des ménages conduisant à une évaluation des risques élevés (coût élevé des assurances et des prêts immobiliers), ainsi que par une précarité accrue de la situation professionnelle d'un ménage.

Notre optique d’analyse des inégalités dans les marchés du logement à la propriété souligne comment la volatilité relève de dynamiques locales qui sont cruciales pour comprendre la structure et l'ancrage des régimes de financement du logement, ainsi que la façon dont ces régimes sont perçus par les ménages eux-mêmes. Ces formes de stratification spatiale identifiées sur les sous-marchés résidentiels nous permettent de déterminer où il convient de poursuivre la recherche qualitative en ciblant l'analyse au niveau micro, c'est-à-dire les récits des propriétaires sur la trajectoire de leurs actifs et également l'impact de ces stratégies sur le développement urbain au sens large.

Les innovations en matière d'analyse des données permettent l’analyse fine des inégalités urbaines, et de les relier aux transformations structurelles et institutionnelles plus large de la période post-crise financière mondiale. Notre approche vise non seulement à intégrer ces données à travers les échelles géographiques, mais aussi à préciser le cadre conceptuel et méthodologique de l'analyse. Nous établirons un lien entre les agrégats de données locales et les informations qualitatives sur les ménages qui participent effectivement aux transactions, en menant une enquête ciblant les déménagements (acheteurs récents identifiés par les nouvelles adresses déclarées aux agences de prestations familiales et aux services postaux).

Nous serons en mesure, à la fin du projet, de répondre à un certain nombre de questions, notamment (mais pas exclusivement) le pouvoir d'achat des acheteurs de logements dans différentes catégories socioprofessionnelles et différents sous-marchés résidentiels, ainsi que l'accès géographique et l'inclusion de ces acheteurs dans différents régimes de financement du logement, et les schémas spatiaux de mobilité corrélés au processus d'achat.

Le Goix, R., Casanova Enault, L., Bonneval, L., Le Corre, T., Benites-Gambirazio, E., Boulay, G., Kutz, W., Aveline-Dubach, N., Migozzi, J. and Ysebaert, R. (2020), Housing (In)Equity and the Spatial Dynamics of Homeownership in France: A Research Agenda. Tijds. voor econ. en Soc. Geog.. doi.org/10.1111/tesg.12460

CASSMIR. Jeu de données sur le marché immobilier du logement en Île-de-France, prêt à l’emploi, diffusable et réutilisable par la communauté scientifique. tlecorre.gitpages.huma-num.fr/cassmir/index.html (CC-BY-NC)

Base de données sur les dispositifs de soutien à l’investissement immobilier (BD historicisée et spatialisée 2003-2019). analytics.huma-num.fr/Pierre.LeBrun/Investissement%20immobilier%20%28WIsDHoM%29/

WIsDHoM analyse la croissance des inégalités socio-spatiales dues à l’inflation des prix immobiliers. Dans la majorité des villes, les prix du logement ont crû plus vite que les revenus. L’immobilier est ainsi devenu une composante essentielle des inégalités, les ménages concentrant toujours plus leurs investissements et leur patrimoine dans ce secteur. Un PRC (CES 41, challenge B8, axe 2) est sollicité pour étudier les inégalités de revenu et de patrimoine selon une approche pluridisciplinaire (géographie, aménagement du territoire, histoire, sciences politiques, sociologie, économie) et comprendre le rôle de l’immobilier dans le renforcement des inégalités spatiales et patrimoniales.

WIsDHoM réunit des experts du logement afin d’analyser le caractère systémique des inégalités liées aux dynamiques et au contexte politique et financier du marché français depuis la fin des années 1990. Les agglomérations françaises se distinguent depuis une vingtaine d’années par une hausse durable des prix doublée d’une augmentation régulière du taux de propriétaires. Cette situation qualifiée de “bulle robuste” (Timbeau, 2013) accrédite l’idée d’un nouveau régime de prix élevés (Tutin, 2013b) susceptible d’expliquer la résilience des marchés, paradoxale au vu de la dégradation du pouvoir d’achat des ménages et de la rentabilité des logements locatifs après la crise de 2008. Ce régime articule des facteurs de différents niveaux : nationaux (conditions d’accès au crédit, incitation à l’accession à la propriété, place croissante de la propriété immobilière dans les patrimoines des ménages et comme forme de protection se substituant aux systèmes de protection sociale), et locaux (politiques de stimulation du marché et différenciation spatiale des prix de l’immobilier).

L’ambition du projet WIsDHOM consiste à saisir les interactions entre la dynamique locale des prix, les inégalités et les politiques menées. La variabilité des prix des logements, dépendant d’un certain nombre de conditions locales, détermine à la fois le tri social des propriétaires immobiliers, les conditions de (dé)valorisation du patrimoine des ménages, et les opportunités immobilières pour les acteurs locaux, publics ou privés. En retour ces éléments influencent les conditions de marché. C’est l’étude spatialisée de cet effet d’auto-renforcement qui constitue le cœur du projet.

Afin de restituer la spatialisation de ce régime d’inégalités, l’étude s’appuie sur trois cas à trois niveaux de la hiérarchie urbaine : Paris, Lyon et Avignon. L’analyse empirique consiste en une approche multiscalaire pour saisir l’articulation entre les politiques nationales, locales et les stratégies des ménages. Notre programme scientifique se décline en trois axes : 1) une analyse approfondie de la construction sociale des marchés locaux du logement par les acteurs publics et privés dans les trois agglomérations retenues 2) L’analyse spatiale des inégalités d’accès à la pierre à partir de bases de données désagrégées (transactions immobilières, fiscalité, crédit immobilier, cadastre) ;3) Une enquête ménages sur les stratégies patrimoniales dans nos trois terrains, visant à mettre en évidence d’une part les formes d’enrichissement et de vulnérabilisation liées à la propriété immobilière et, d’autre part, la façon dont ces stratégies (réhabilitations de logements, bimby, nimby, etc.) peuvent avoir des répercussions sur les politiques locales de l’habitat. L’expertise pluridisciplinaire de l’équipe en matière d’enquête et de traitement des données permettra de relever le défi de l’intégration de sources jamais traitées conjointement jusqu’ici.

Coordinateur du projet

Monsieur Renaud LE GOIX (Géographie-cités)

L'auteur de ce résumé est le coordinateur du projet, qui est responsable du contenu de ce résumé. L'ANR décline par conséquent toute responsabilité quant à son contenu.

Partenaire

CNRS/CMW CENTRE MAX WEBER
Géographie-cités
ESPACE Etudes des structures, des processus d'adaptation et des changements de l'espace

Aide de l'ANR 383 571 euros
Début et durée du projet scientifique : janvier 2019 - 36 Mois

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